주택담보대출 어떻게 상환하는게 이득일까 ?

 

 

 

돈이 없는 나에게 서울에 아파트는 많이 높고 멀다

대출이 없으면 살아갈 수 없기 때문에 ... 앞으로 공부를 해볼 생각이다 

 

 

 

 

주택 담보대출이란 ?

 

매수할 집의 담보로 은행에서 대출을 해주는 것

즉, 내가 갖고자 하는 집을 대출하기 위해 은행에선 그 집을

약속의 징표로 하여 돈을 빌려주는 것  

 

 

 

 

 

 

 

<주댁담보대출의 이해 >

주택 담보대출로 집을 사면서 나눠갚는 것이라고 생각하지 말자  

집, 즉 부동산은 가만히 있는 것이 아니라 

유동성이 있기 때문에 빚을 갚는 개념이 아니라 

유동성 자산(집)   ---->  현금으로 바꾸는 것

 

 

시간이 갈수록 내가 현금으로 바꾸는 양이 줄어든다 (빚을 갚아나감)

즉, 되도록 많이 빌려서 천천히 느리게 갚는 것이 좋다  

 

 

 

 

 

 

 

 

 

대출만기

무조건 길수록 좋음

내 돈을 천천히 쓸수록 좋다 

 

ex)5억/50년 

     4억/40년

같은 1년에 1천만원을 갚는 것은 같다

 

만기가 길수록 차주(돈 빌리는 사람)에게 유리.

 대출 만기가 초장기 대출(대출 만기가 30년 이상) 시  대출 금리가 높아진다 

 

 

 

< 특례보금자리론 23년 4월 고정금리 예시 (연%) >

10년	20년	30년	40년	50년
4.25	4.35	4.40	4.50	4.55

                 

   10년부터 50년까지 금리가 점점 오른다

 

지난 30년간 인플레이션은 약 연2.93%인데 3%라고 치면

표에서 금리는 0.3% 증가하여도 인플레이션을 따라가진 못한다  

 

 

즉, 금리를 몇 프로 걱정할게 아닌

대출 만기를 얼마나 길게  잡느냐가 중요하다

 

 

 

  

 

< 주택 담보대출의 상환 방식 > 

총 4개

 

1. 만기일시

-이자만 내다가 만기날에 한번에 원금을 갚는 방식으로

-차주에게 유리 

*차주 :돈을 빌리는 사람

 

 

2. 원리금균등

-원금과 이자가 균등하게 처음부터 끝까지 상환하는 방식

-원금 =이자 같은금액 상환 

ex) 원금 70%시 이자 30% / 원금 30%시 이자70% 

 

 

3. 원금균등

-원금은 처음부터 만기까지 동일하게 내며 나중에 이자가 줄어드는 방식  

-갚을 상환액은 많지만 미래에 낼 상환액은 줄어드는 장점 

 

 

4. 체증식

-뒤로 갈수록 점점 갈수록 상환액이 늘어나는 방식

-사회 초년생이 소득이 적어 나이가 들면서 임금이 높을 때 

원금을 더 상환하게 할 수 있는 방식

 

 

 

 

 

★ 가장 좋은 대출상환 방식 ★

 

(가종 좋은) 만기일시 >체증식 > 원리금균등 > 원금균등

인플레이션을 생각하면 내 돈이 가장 늦게 쓰이는 것이 좋다 

 

 

 

 

그 이유는

원금이 최대한 훼손되지 않고 보존되는 방식이 유리하다 

원금균등은 이자를 줄이는데 효과적이지만 오늘 당장 내야할 돈이 많다 

 

내 돈이 최대한 늦게 쓰여지고 지금 가진 돈이 많은 것이 좋다 

 

예시	5억원 4%
	만기일시	40년 원리금 균등	40년 원금균등	40년 체증식
이자	166만원	209만원	271만원	166만원

 

 

만기일시나 체증식을 활용하면내 돈을 가장 적게 쓸 수 있다 원리/원리금 균등과 110만원 차이

 

예시	5억원 4%  / 1년 뒤
	만기일시	40년 원리금 균등	40년 원금균등	40년 체증식
	166만원	209만원	267만원	169만원

	5억원 4% / 5년 뒤
	만기일시	40년 원리금 균등	40년 원금균등	40년 체증식
	집 팔고 이사가기

 

 

1년 후, 원리금 균등은 처음부터 끝까지 상환액이 같다는 특징을 가짐

원금균등 이자가 줄어들면서 상환액 감소

체증식 갚는 돈 늘어나면서 이자도 증가

 

 

 

5년 뒤,

집을 팔고 다른 집으로 이사를 가야지

40년 동안 갚을 생각을 하지 말자 !! 

 

 

 

 

 

그럼 끝으로 

그럼 특례대출 상환 방법 중 만기일시 말고 체증식이 왜 좋은가?

특례대출 상환 방법엔 만기일시가 없다 

그다음인 체증식을 고르는 것이 좋다 

왜냐하면

 

1.오늘 내는 돈이 적다

2.미래 내야 하는 돈이 적어짐

3.인플레이션을 생각하자

 

 

시중은행에는 체증식이 없다.

원리금 균등 상환만 있다

 

 

 

 

 

 

 

시중은행의 원리금 균등 상환    vs    특례대출의  체증식 상환 중 

어떤 방법이 좋을까 ?

 

고민할 것 없이 특례-체증식으로 해야 한다 

 

 

 

 

 

내가 오늘 돈을 빌려서 쓰는 돈이 적어지는 것이 좋다체증식은, 주택보증공사도 만 40세 미만은 못쓰도록 제한을 걸어논 제도이다구조상 손해가 나는 구조이기때문이다 또한, 특례 보금자리론은 중도상환수수료가 없다(대출 갈아타기에 유용함)